导语 买房常识知多少,新手买房不被坑。那些年,我们手揣好不容易攒的首付,看过一套又一套的房,被坑过被忽悠过,也在买房路上恶补了不少知识。毕竟买房是大事,买房新手们看过来,让你买房不被坑。

导语 买房常识知多少,新手买房不被坑。那些年,我们手揣好不容易攒的首付,看过一套又一套的房,被坑过被忽悠过,也在买房路上恶补了不少知识。毕竟买房是大事,买房新手们看过来,让你买房不被坑。

买房流程十步走

  • 第一步

  • 第二步

  • 第三步

  • 第四步

  • 第五步

  • 第六步

  • 第七步

  • 第八步

  • 第九步

  • 第十步

明确购房目的,做好买房准备

1、确定自己买房的用途:是刚需还是改善还是投资,想买新房还是二手房

2、根据用途确定考虑因素:刚需的需要考虑自己的预算和地段、物业,尽量延长住宅使用时间;改善住宅除了要考察新的住宅,还要注意相关政策以及旧房屋处置问题;投资客则需考虑投资回报率以及投资时机

3、买房知识准备:学习房产知识,让自己先成为半个房产专家

擦亮眼睛,挑选房源

1、确定购房区域:查找区域内的房源,对符合需求的房源进行登记及对比

2、网上看房:了解楼盘位置、户型等信息,同时最好看下周边以及入伙的楼盘业主的论坛或评论,了解周边实际情况

3、列一张看房清单:列清楚楼盘名以及打分标准或备注,并实时更新,为实地看房做准备。


选定目标,实地考察

1、看周边环境:商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套都要实地去了解,此外也要了解周边小区以及有无化工厂、电站及加油站等危险配套

2、到营销中心:一看沙盘了解小区配套、密度、绿化,但要注意比例问题;二看户型图,不仅是单个房子的户型图,最好还要看楼层的平面户型图,了解梯位比等;三看项目工地,工地一般不让进,但可以看下楼体外观、施工进度等

3、看样板间:主要看户型设计、房屋质量、边角问题以及赠送面积等;但有的样板间会通过设计以及光线等让房屋看起来更大更亮,要注意区别。

4、看房产证件:看五证二书是否齐全,五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证;二书是指企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书,一般在营销中心角落有展示。

签订认购书

认购书也称商品房预售合同,在深圳,开发商一般会先登记VIP,然后选一天摇号开盘,开盘当天交定金签订认购书。一般要注意:

1、了解开发项目的进展情况,确认开发商已经拿到预售许可证。
2、认购书基本条款要约定详细,应当对所要购买房屋的主要情况在认购书中予以约定。
3、条款内容的约定要合法有效,应要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。
4、购房人一定要谨慎签订定金条款,因为定金一般是不可退的

签订购房合同

由于购房者法律知识不全面,在签订购房合同的时候很容易被钻空,要特别注意:

1、关于房产证:有房产证才有物权,但由于法律条款存在漏洞,一些资质较差的开发商可能会拖延办证。首先一定要核查开发商的五证二书,其次可以增加补充条款,约定交房后360日内不办理房产证的处理方式

2、关于房屋的具体位置:有可能你买了好的位置,可交房时楼号又变为相同结构位置不好的楼层。因此要在合同中附上小区的平面图并标明楼号,并让开发商应在此附图中盖章确认。
3、关于所售房屋的抵押:有的开发商为了盘活资金将楼盘进行抵押,如果开发商破产时可能就得不到房屋。因此,要查清该楼盘有无抵押记载,并要求开发商将合同在房管局备案,在合同中补充如果出现抵押情况时应如何退款或赔偿
4、确定各方责任范围:如果因开发商的各种原因情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有明确具体界定。最好根据法律将实际损失细化,对开发商给自己造成的损失准备好证据。

5、注意细节:有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而使总的建筑面积不变;因此要在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积;此外,合同勿留空白,填写金额时前加写$方纂改。

贷款与保险

1、申请贷款额度要量力而行 :办按揭要选择好贷款银行

2、选定合适的还款方式:一种是等额还款方式,借款人可以准确掌握每月的还款额,另一种是等额本金还款方式,是指在还款初期归还较大款项,后期等额,以此减少利息支出。
3、按时还款:向银行提供资料要真实,提供本人住址要准确、及时;每月要按时还款避免罚息。
4、 注意:申请贷款前不要动用公积金,公积金余额即为零将申请不到公积金贷款;在借款最初一年内不要提前还款,部分提前还款应在还贷满1年后提出;贷款还清后不要忘记撤销抵押

办理购房保险步骤:一般申请贷款需要购买购房保险,步骤为:填投保单—签发保险—单收取保险费


验收房屋

1、检查房屋质量合格证明:按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。

2、检查房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏

3、检查墙面、地面、门窗
5、检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

4、检查“五通一平三表”:即煤气、上水、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,三表即煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。

5、  高层住宅楼还要有用水合格证,电梯运行合格证。消防供水系统必须检验合格。

物业管理

1、 清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁,垃圾清运以及经常性的保洁;

2、 绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新,保持绿化物生长良好;

3、 治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班,保证住宅小区内的安全; 

4、 维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保证住户的饮水质量; 

5、 水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养,维持设备正常运行; 

6、 排污设施管理,清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池,确保正常使用; 


产权办理

1、房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。

2、商品房上交办理产权证需要的资料:个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书(或预售合同书)、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。

3、流程:委托—缴费—领证,现在很多《购房合同》中有关于委托开发商或代理公司代办房产证的条款,售房人住的时候开发商会要求缴纳房产证代办费;开发商或代理公司代交契税、维修基金等费用之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后;购房者按时领取房产证就可以了。此外,也可以自己办理房产证。

装修入住

1、洁具一定要有品质
2、选择成套门为佳:新手装修尽量不要找装修队,找专业的设计公司较有保障
3、新手出游先做功课:有目的逛才能有收获
4、采购计划心中有数:出发前先了解产品,一般来说,基础家装采购需要几方面:洁具、地板材料、墙漆、门窗等,


  • 第一步

    明确购房目的,做好买房准备

    明确购房目的,做好买房准备

    1、确定自己买房的用途:是刚需还是改善还是投资,想买新房还是二手房

    2、根据用途确定考虑因素:刚需的需要考虑自己的预算和地段、物业,尽量延长住宅使用时间;改善住宅除了要考察新的住宅,还要注意相关政策以及旧房屋处置问题;投资客则需考虑投资回报率以及投资时机

    3、买房知识准备:学习房产知识,让自己先成为半个房产专家

  • 第二步

    擦亮眼睛,挑选房源

    擦亮眼睛,挑选房源

    1、确定购房区域:查找区域内的房源,对符合需求的房源进行登记及对比

    2、网上看房:了解楼盘位置、户型等信息,同时最好看下周边以及入伙的楼盘业主的论坛或评论,了解周边实际情况

    3、列一张看房清单:列清楚楼盘名以及打分标准或备注,并实时更新,为实地看房做准备。


  • 第三步

    选定目标,实地考察

    1、看周边环境:商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套都要实地去了解,此外也要了解周边小区以及有无化工厂、电站及加油站等危险配套

    2、到营销中心:一看沙盘了解小区配套、密度、绿化,但要注意比例问题;二看户型图,不仅是单个房子的户型图,最好还要看楼层的平面户型图,了解梯位比等;三看项目工地,工地一般不让进,但可以看下楼体外观、施工进度等

    3、看样板间:主要看户型设计、房屋质量、边角问题以及赠送面积等;但有的样板间会通过设计以及光线等让房屋看起来更大更亮,要注意区别。

    4、看房产证件:看五证二书是否齐全,五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证;二书是指企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书,一般在营销中心角落有展示。

  • 第四步

    签订认购书

    签订认购书

    认购书也称商品房预售合同,在深圳,开发商一般会先登记VIP,然后选一天摇号开盘,开盘当天交定金签订认购书。一般要注意:

    1、了解开发项目的进展情况,确认开发商已经拿到预售许可证。
    2、认购书基本条款要约定详细,应当对所要购买房屋的主要情况在认购书中予以约定。
    3、条款内容的约定要合法有效,应要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。
    4、购房人一定要谨慎签订定金条款,因为定金一般是不可退的

  • 第五步

    签订购房合同

    由于购房者法律知识不全面,在签订购房合同的时候很容易被钻空,要特别注意:

    1、关于房产证:有房产证才有物权,但由于法律条款存在漏洞,一些资质较差的开发商可能会拖延办证。首先一定要核查开发商的五证二书,其次可以增加补充条款,约定交房后360日内不办理房产证的处理方式

    2、关于房屋的具体位置:有可能你买了好的位置,可交房时楼号又变为相同结构位置不好的楼层。因此要在合同中附上小区的平面图并标明楼号,并让开发商应在此附图中盖章确认。
    3、关于所售房屋的抵押:有的开发商为了盘活资金将楼盘进行抵押,如果开发商破产时可能就得不到房屋。因此,要查清该楼盘有无抵押记载,并要求开发商将合同在房管局备案,在合同中补充如果出现抵押情况时应如何退款或赔偿
    4、确定各方责任范围:如果因开发商的各种原因情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有明确具体界定。最好根据法律将实际损失细化,对开发商给自己造成的损失准备好证据。

    5、注意细节:有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而使总的建筑面积不变;因此要在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积;此外,合同勿留空白,填写金额时前加写$方纂改。

  • 第六步

    贷款与保险

    1、申请贷款额度要量力而行 :办按揭要选择好贷款银行

    2、选定合适的还款方式:一种是等额还款方式,借款人可以准确掌握每月的还款额,另一种是等额本金还款方式,是指在还款初期归还较大款项,后期等额,以此减少利息支出。
    3、按时还款:向银行提供资料要真实,提供本人住址要准确、及时;每月要按时还款避免罚息。
    4、 注意:申请贷款前不要动用公积金,公积金余额即为零将申请不到公积金贷款;在借款最初一年内不要提前还款,部分提前还款应在还贷满1年后提出;贷款还清后不要忘记撤销抵押

    办理购房保险步骤:一般申请贷款需要购买购房保险,步骤为:填投保单—签发保险—单收取保险费


  • 第七步

    验收房屋

    验收房屋

    1、检查房屋质量合格证明:按照有关规定,房屋交付使用前,必须要经区级房屋质检站验收合格,才能允许住户居住。

    2、检查房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏

    3、检查墙面、地面、门窗
    5、检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理

    4、检查“五通一平三表”:即煤气、上水、电热、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,三表即煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。

    5、  高层住宅楼还要有用水合格证,电梯运行合格证。消防供水系统必须检验合格。

  • 第八步

    物业管理

    物业管理

    1、 清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁,垃圾清运以及经常性的保洁;

    2、 绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新,保持绿化物生长良好;

    3、 治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班,保证住宅小区内的安全; 

    4、 维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保证住户的饮水质量; 

    5、 水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养,维持设备正常运行; 

    6、 排污设施管理,清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池,确保正常使用; 


  • 第九步

    产权办理

    产权办理

    1、房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。

    2、商品房上交办理产权证需要的资料:个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书(或预售合同书)、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。

    3、流程:委托—缴费—领证,现在很多《购房合同》中有关于委托开发商或代理公司代办房产证的条款,售房人住的时候开发商会要求缴纳房产证代办费;开发商或代理公司代交契税、维修基金等费用之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后;购房者按时领取房产证就可以了。此外,也可以自己办理房产证。

  • 第十步

    装修入住

    装修入住

    1、洁具一定要有品质
    2、选择成套门为佳:新手装修尽量不要找装修队,找专业的设计公司较有保障
    3、新手出游先做功课:有目的逛才能有收获
    4、采购计划心中有数:出发前先了解产品,一般来说,基础家装采购需要几方面:洁具、地板材料、墙漆、门窗等,


开发商五证

参观样板房

开盘现场

六大技巧学起来

置业顾问巧石如簧,楼盘广告漫天飞,究竟什么该信,什么不该信?如何获取最真实的信息,如何把买房主动权紧握手中?买房也是一门技术活,沟通技巧、谈判技巧都是学问,六大技巧学起来,让你买房不头疼!

置业顾问巧石如簧,楼盘广告漫天飞,究竟什么该信,什么不该信?如何获取最真实的信息,如何把买房主动权紧握手中?买房也是一门技术活,沟通技巧、谈判技巧都是学问,六大技巧学起来,让你买房不头疼!

  • 技巧一

    价格底线要坚守

    明确了自己的购房需求和经济实力后,购房者最好有一个心理的价格底线,如果超出底线,一定要再三衡量或选择其他楼盘,避免后期还不上贷款等问题;

  • 技巧二

    争取折扣

    很多楼盘都有开盘当天折扣,如果确实很心仪就不要错过;但如果错过开盘折扣,也可以表现出强烈的购房意愿,一般置业顾问会和上级经理申请折扣,往往都是有名额的。


  • 技巧三

    鉴别销售技巧

    如果过早透漏了你的购房需求,那么有可能会出现不断地引导你购房的说辞,使你忽略了一些其他因素;有时候楼盘现场会营造出一种抢房、紧迫销售的氛围;价格定价策略上也可能出现一个户型有明显优惠或称性价比高,让购房者觉得捡了便宜的错觉,实际上是较大的户型或本身就较贵的楼层等;


  • 技巧四

    选择靠谱的置业顾问

    置业顾问每天接待很多批客户,未必能保证每一个顾客都用心接待,如果选择靠谱的置业顾问,并与置业顾问做良好沟通,毕竟置业顾问在房产知识上较专业,对购房有很大帮助


  • 技巧五

    关注房屋内外

    内指房屋质量需要把关,此外房屋的户型设计、朝向、赠送面积也要关注过,具体可查看户型挑选攻略,外指小区配套、5公里半径内生活圈等等。

  • 技巧六

    多搜集信息,做主动方

    可以通过网络、实地调查等多种方式掌握购房信息,让自己有更多的主动权,不被广告、销售技巧牵着鼻子走;此外,多学习谈判技巧和谈话技巧,争取购房折扣和向置业顾问挖掘价格时更有利


买房基础名词

  • 看房篇

  • 选房篇

  • 公积金篇

  • 贷款篇

看房篇

1、产权:民用住宅建筑权属年限为70年,公寓、商用房屋建筑权属年限为40年,工业用建筑权属年限是50年。

2、住宅的净高,是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

3、住宅的开间,是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

4、住宅的长度和进深,是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

住宅的层高,是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

选房篇

1、挑选户型至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图。

2、低层为一层至三层,多层为四层至六层,小高层为七层至九层,高层为十层及以上。

3、购房时大都会有一些面积是赠送的,如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,半封闭阳台越多越超值。

4、别以为实测面积是对的,最好自己带上卷尺测量

公积金篇

1、提取公积金缴付房租的条件是房租超过家庭工资收入规定比例的。

2、使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%。

3、职工办理离退休的,可以提取住房公积金,并注销其住房公积金账户,但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

4、无房(在缴存城市无自由住房且租房的)的职工,只要连续缴存公积金满3个月,无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。

贷款篇

1、住房公积金组合贷款指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时,其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

2、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。等额本息,就是每个月还款额度始终不变。而等额本金,是在每个月还款总额里本金不变,利息另算。

3、配偶买过房且贷款未还清,另一方买房仍算作二套房,不能享受首次购房的各种优惠政策。

4、贷款方式有商业贷款和公积金贷款,相对于商业住房贷款,住房公积金贷款具有利率较低,还款方式灵活,首付比例低的优点,缺点在于手续繁琐,审批时间长。

5、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费:公证费、律师费、保险费、评估费、手续费等。

6、按揭贷款款:现在很多都使用按揭贷款,按揭贷款是购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购房屋抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为  

7、抵押贷款:是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物,与银行签订抵押合同,以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证

  • 看房篇

    看房篇

    1、产权:民用住宅建筑权属年限为70年,公寓、商用房屋建筑权属年限为40年,工业用建筑权属年限是50年。

    2、住宅的净高,是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

    3、住宅的开间,是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

    4、住宅的长度和进深,是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

    住宅的层高,是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

  • 选房篇

    选房篇

    1、挑选户型至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图。

    2、低层为一层至三层,多层为四层至六层,小高层为七层至九层,高层为十层及以上。

    3、购房时大都会有一些面积是赠送的,如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,半封闭阳台越多越超值。

    4、别以为实测面积是对的,最好自己带上卷尺测量

  • 公积金篇

    公积金篇

    1、提取公积金缴付房租的条件是房租超过家庭工资收入规定比例的。

    2、使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%。

    3、职工办理离退休的,可以提取住房公积金,并注销其住房公积金账户,但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

    4、无房(在缴存城市无自由住房且租房的)的职工,只要连续缴存公积金满3个月,无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。

  • 贷款篇

    贷款篇

    1、住房公积金组合贷款指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时,其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

    2、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。等额本息,就是每个月还款额度始终不变。而等额本金,是在每个月还款总额里本金不变,利息另算。

    3、配偶买过房且贷款未还清,另一方买房仍算作二套房,不能享受首次购房的各种优惠政策。

    4、贷款方式有商业贷款和公积金贷款,相对于商业住房贷款,住房公积金贷款具有利率较低,还款方式灵活,首付比例低的优点,缺点在于手续繁琐,审批时间长。

    5、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费:公证费、律师费、保险费、评估费、手续费等。

    6、按揭贷款款:现在很多都使用按揭贷款,按揭贷款是购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购房屋抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为  

    7、抵押贷款:是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物,与银行签订抵押合同,以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证

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